FAQ

XENIAhome prende il nome dal concetto greco di xenia, che nell’antichità definiva l’arte dell’ospitalità: un rapporto di fiducia, rispetto e cura tra ospite e ospitante.

È da questa visione che nasce il nostro approccio: ci prendiamo cura della tua proprietà come se fosse nostra.

Dalla ricerca e compravendita dell’immobile ideale, alla sua trasformazione con ristrutturazioni su misura, fino alla gestione attenta degli affitti brevi, offriamo un servizio integrato, riservato e altamente personalizzato, pensato per chi desidera investire con tranquillità, stile e fiducia.

Con locazione breve si intendono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, o di arte e professione” (D. L. 50/2017)”.

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che può essere applicato anche agli affitti brevi. 

A partire da giugno 2017, la disciplina delle locazioni brevi è regolata dal Decreto Legge n. 50/2017. Le principali novità introdotte dal provvedimento sono due:

• I portali e i gestori agiscono come sostituti d’imposta:
  In caso di prenotazioni tramite piattaforme online (es. Airbnb, Booking, ecc.), sono i gestori dei portali a occuparsi del versamento dell’imposta sostitutiva per conto del proprietario. Questo significa che il locatore non deve occuparsi direttamente degli adempimenti fiscali legati alla ritenuta.
• Applicazione della cedolare secca per le persone fisiche:
  Le locazioni brevi effettuate da persone fisiche possono beneficiare della cedolare secca al 21%, un’imposta sostitutiva fissa che si applica indipendentemente dal reddito complessivo.
  Tuttavia, dal secondo immobile in poi, l’aliquota applicata può salire al 26%, in base alle modifiche normative più recenti, per scoraggiare forme di attività imprenditoriale camuffate da gestione privata.

Per iniziare ad affittare il proprio immobile bisogna fare richiesta del codice CITRA tramite il sito della regione Liguria.

Dal 2025 è obbligatorio anche il codice CIN da richiedere presso il sito del ministero del turismo. Entrambi servono ad affittare e registrare legalmente l'immobile. Con l'entrata in vigore del CIN, inoltre, ogni appartamento locato dovrà essere dotato di un estintore ogni 200mq e/o uno per piano in caso di immobili disposti di più livelli, inoltre per le case che lo necessitano va istallato un rilevatore di gas e monossido di carbonio.

Una volta che l'immobile viene affittato ci sono diversi adempimenti burocratici da gestire:

• Comunicazione dei dati anagrafici degli ospiti alle autorità competenti
• Comunicazioni ISTAT sui flussi turistici
• Registrazione e versamento dell'imposta di soggiorno al comune in cui è ubicato l'immobile

Xeniahome si occuperà di gestire tutte queste procedure per conto del proprietario.

In sintesi: L’agente vende ciò che ha. Il property finder cerca ciò che serve.

L'agente immobiliare tradizionale lavora per conto dei venditori. Il suo obiettivo principale è vendere gli immobili che ha in portafoglio, cercando acquirenti interessati.

• Ha un portfolio fisso di proprietà da promuovere.
• Di solito riceve una commissione dal venditore.
• Può mostrare anche immobili che non corrispondono esattamente alle esigenze dell’acquirente, pur di vendere.

Il Property Finder invece lavora su mandato dell'acquirente. Il suo compito è cercare l’immobile ideale su tutto il mercato, senza essere vincolato a un portafoglio.

• Fa una ricerca personalizzata, partendo dai bisogni del cliente.
• Valuta criticamente ogni immobile in base a potenziale, prezzo, posizione, condizioni.
• Lavora con l’obiettivo di trovare la miglior opportunità possibile per l’acquirente.
• È spesso coinvolto anche nelle fasi di negoziazione, due diligence e ristrutturazione.

Sì e no. A differenza delle classiche agenzie immobiliari, non gestiamo un portfolio fisso di proprietà in vendita. Il nostro approccio è orientato esclusivamente alle richieste dei clienti acquirenti: lavoriamo su misura, cercando sul mercato le soluzioni più adatte a ciascuna esigenza, senza limitarci a un numero ristretto di immobili.

Detto questo, a volte proponiamo anche delle proprietà selezionate, che trovate nella nostra sezione Proposte di investimento. Si tratta di immobili che riteniamo particolarmente interessanti per il loro potenziale, soprattutto nell’ottica di un progetto di ristrutturazione. Per ciascuna proposta sviluppiamo uno studio di fattibilità, con l’obiettivo di offrire al cliente una visione chiara del risultato che si potrebbe ottenere.

Per un progetto di ristrutturazione di pregio, la figura del project manager dedicato non è solo utile: è fondamentale.

Un cliente che vive all’estero, investe in qualità e non ha tempo da perdere ha bisogno di un referente unico, esperto, presente sul territorio e capace di tutelare ogni aspetto operativo, tecnico e strategico del progetto.

Un project manager dedicato garantisce:

• supervisione costante in cantiere
• selezione e coordinamento di professionisti affidabili
• aggiornamenti puntuali e trasparenti
• mediazione linguistica e culturale
• gestione del budget e delle tempistiche
• attenzione esclusiva, senza dispersioni

In un contesto in cui molti architetti gestiscono contemporaneamente più cantieri, la nostra struttura consente al cliente di contare su un solo referente che segue un numero molto limitato di progetti, con un livello di controllo e cura che fa davvero la differenza.

È ciò che trasforma un processo complesso in un progetto ben orchestrato — guidato con competenza, protetto da errori costosi e modellato per raggiungere quegli standard che ti aspetti, ma che pochi sono in grado di offrire.

Offriamo una gestione completa e altamente personalizzata del progetto di ristrutturazione: dalla pianificazione iniziale secondo le tue esigenze, alla selezione e coordinamento dei professionisti, fino alla supervisione quotidiana del cantiere. Ci occupiamo del controllo qualità, del rispetto del budget e delle tempistiche. Avrai un unico referente dedicato, costantemente aggiornato, ovunque tu sia.

No. Il nostro è un servizio esclusivo, riservato a un numero limitato di clienti. Per garantire la massima cura e precisione, seguiamo non più di due progetti selezionati alla volta.

Collaboriamo solo con professionisti affidabili e altamente qualificati, selezionati nel tempo. A seconda dello stile e delle esigenze del cliente, integriamo realtà locali d’eccellenza e studi internazionali specializzati.

Non è richiesta. Ci occupiamo noi di ogni aspetto operativo. Riceverai report settimanali completi di foto, video e aggiornamenti, oltre a call periodiche. La tua presenza potrà essere consigliata in fasi chiave come la scelta dei campioni o alcune visite in cantiere, ma non sarà mai indispensabile.

Sì, offriamo un servizio completo che supporta sia acquirenti che venditori. Per chi compra, ci occupiamo di property finding su misura, selezionando immobili di pregio con alto potenziale e accompagnando il cliente in tutte le fasi dell’acquisto, anche da un punto di vista legale e tecnico.

Per quanto riguarda la vendita, adottiamo un approccio molto mirato: non gestiamo un portfolio ampio, ma selezioniamo solo poche proprietà che riteniamo realmente interessanti per il loro potenziale trasformativo, in particolare nell’ottica di un progetto di ristrutturazione.

Il nostro obiettivo è proporre solo immobili con una forte coerenza rispetto alla domanda dei nostri clienti acquirenti. In questo modo evitiamo di far perdere tempo sia ai venditori che ai compratori, e possiamo concentrarci su operazioni ad alto valore aggiunto. Le proprietà che selezioniamo vengono presentate nella nostra sezione Proposte di investimento, accompagnate da uno studio di fattibilità che valorizza il potenziale dell’immobile e facilita una vendita più efficace e consapevole.

Attraverso una supervisione costante, l’impiego di materiali selezionati con cura e una rete di professionisti affidabili, vincolati da garanzie contrattuali. Ogni fase viene eseguita e verificata secondo standard a regola d’arte, in linea con i benchmark internazionali del settore lusso.

E se qualcosa non è perfettamente in linea con le aspettative? Non ci accontentiamo. Interveniamo senza esitazioni con i ritocchi necessari, perché il nostro obiettivo è un risultato impeccabile, senza compromessi.

Dipende dalla complessità del progetto, ma una ristrutturazione di alto livello richiede generalmente almeno 12 mesi. Durante la fase di pianificazione condividiamo una timeline dettagliata e realistica.

Non ci occupiamo direttamente di interior design, ma collaboriamo con professionisti specializzati in residenze di fascia alta. Questo ci consente di offrire ai nostri clienti un servizio completo e coerente, che include anche la progettazione degli interni e la scelta degli arredi.

L’obiettivo è fornire un progetto chiavi in mano, perfettamente allineato al gusto, allo stile di vita e alle esigenze estetiche di chi abiterà la casa. Ogni dettaglio viene studiato per valorizzare l’immobile e garantire un risultato finale armonico, elegante e su misura.

Analizziamo attentamente gli obiettivi e le risorse disponibili. È possibile avere un riferimento preciso di budgeting una volta che viene definito almeno un progetto preliminare. Il nostro compito è valorizzare ogni investimento, ottimizzando i costi senza compromettere la qualità, e mantenendo sempre trasparenza e controllo.

Per quanto riguarda la gestione delle case vacanza, sì: operiamo esclusivamente nel Levante ligure, in località come Portofino, Santa Margherita Ligure, Zoagli e Rapallo.

Per i progetti di compravendita, ristrutturazione e valorizzazione immobiliare, invece, valutiamo caso per caso anche zone limitrofe alla Liguria. L’accettazione del progetto dipende dalla possibilità concreta di mantenere i nostri elevati standard qualitativi e di controllo diretto su ogni fase dell’intervento.